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      “三道紅線”政策實施一周年: 房企忙降檔 樓市在降溫
      2021/8/19   來源:廣州日報
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      “有房企在一線城市偏遠區域拿了塊地,因為能力不夠,遲遲沒有開發。沒想到幾年后該區域卻迎來發展,該房企賣地賣房,一躍而成為百強。這樣隨便拿地在等待中躺贏的情況以后估計都不會再有了!倍@一系列的變化,源自一年前的一個重磅管理規則。

        “三線四檔”的房地產金融調控政策從2020年8月提出至今已探索一年,帶來了地產行業底層邏輯的根本變化。高負債、高周轉的模式已經玩不下去了。100家上市房企中有40家實現降檔,未來,房企的分化還將加劇,以價換量將會讓房價更趨合理。

        名詞解釋:三道紅線

        “三道紅線”是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況,房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔,紅檔的是踩了三道紅線的,有息負債在2019年的基數上不得增加;橙檔是踩了兩道紅線的,負債總額增幅不得超過5%;黃檔是踩了一道的,增幅不超10%;三線都未踩的是綠檔,增幅不超15%。兩觀察是指觀察連續三年年度經營活動現金流量凈額為負的、拿地資金總額超過銷售總額40%的,要做解釋。

        降檔三招:

        把身瘦、收并購、引戰投

        業內人士表示,在降負債的過程中,市場熱度最高的舉措TOP3即分拆物業上市、收并購及引入戰投。據貝殼研究院統計,2020年新增房企分拆物業上市企業達到16家,創造歷史紀錄。2021年截至7月已有11家物企成功上市,目前有23家房企已遞交招股書正在排隊中,預計今年物企上市數量會再次刷新紀錄。某大型上市物業服務公司的負責人表示,在“三道紅線”等政策組合拳的限制下,地產行業的流動性依然較為緊張,因此也有可能從側面進一步加速物業行業的整合趨勢。

        除了越來越多借分拆物業瘦身外,房企間的收并購動作也逐漸頻繁。據統計,2020年上市房企的收并購數據達到200次,涉及金額約1716億元,而2021年上半年收并購數量達到105次,涉及約金額1505億元,預計2021年房企間收并購市場規模將超2000億元。另外,戰投的引進也是資本進入房企的一種方式,目前最受歡迎的戰投方應屬資金實力雄厚的“險資”,戰投入局房企除了真金白銀的資金補充外,對企業的整體估值預期也可以起到一定的抬升作用。

        “三道紅線”X新變化:

        “變綠”成主旋律

        “老套路”玩不下去了

        去年8月,為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,央行、住建部出臺了重點房企資金監測和融資管理規則,被外界概括為“三道紅線四檔兩觀察”。

        “三道紅線”在行業內引起了極大震動。以往,起點相同的兩家房企,財務杠桿加得很高的那家,發展速度可能大大超越不敢加太高杠桿那家,F在“三線四擋”讓高負債高周轉模式難以為繼。

        根據貝殼研究院測算,如按照三線四檔的有息負債規模增長要求統計,假如所有房企全部執行,按照政策推出的時間節點看,僅TOP100房企中60家上市房企按年預計將少增長約9371億元的有息負債。60家大中型房企就可以少增長近萬億的負債規模,這將極大有利于房地產行業的穩健經營,有效預防系統性金融風險,同時優化全社會資源配置。

        上市房企四成降檔

        “去年8月三大紅線提出后,被監管部門關注的重點房企,每月15日前都會定期提交核心經營數據。除權益銷售額、現金流、負債以及三大紅線指標外,權益拿地金額及占銷售額的比例,也要向上匯報!币患曳科蟮耐顿Y負責人對記者表示,去年8月以來首先改變的是多了一項工作。但“三道紅線”帶來的影響則在逐漸顯現,是否踩線讓房企的員工甚至購房者,都能直觀地感受到房企的運營狀況和面臨風險的幾率。

        在這樣的情況下,踩線房企降檔幾乎成為必然的選擇。根據貝殼研究院統計,2020年100家上市房企中40家相較2019年成功實現降檔,降檔率達到40%,其中10家房企下降2檔、1家房企下降3檔、零踩線的房企數量從2019年17家躍升至2020年的29家?梢2020年房企財務表現中降檔、“變綠”成為房地產行業的主旋律。

        “三道紅線”X未來趨勢:

        隨著房企積極降負債,行業格局出現了新的趨勢,讓房企甚至是購房者都需要適應新的規則。

        房企分化加劇

        曾經地產行業入場拿地門檻很低,而在提出“三道紅線”監管政策時,就明確提出重點監管“買地金額超年度銷售額40%”的開發商。

        近期正是多個城市第二批集中供地的時刻,不少城市暫;蛲七t了土地出讓時間,業內人士表示,預計競拍規則將進行調整,從已發布信息的城市來看,將對參與競拍的房企資質有更多要求。比如杭州將推出“競品質”試點地塊,最終還將采取“現房銷售”形式。由專家組按房企評分高低確定入圍者,意味著以后房企拿地也要看“征信分”,而在土地市場和城市更新項目的角逐中,房企也會因資質而加劇分化。

        不少頭部房企上半年拿地的勢頭比較兇猛,那么下半年在第二輪集中供地的階段,會受制于拿地金額,反而讓中小型房企會有機會出手。

        以價換量房價更合理

        從去年開始,相當部分房企為了降檔變綠都拼勁十足。為了回款降負債,采取了積極的“以價換量”等方式,這也讓更多買家可以以較合理的價格買到住宅。

        根據國家統計局近期發布的數據,2021年7月,70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體回落。預計下半年市場調控力度仍然從緊,市場降溫仍是主流。隨著 “金九銀十”供應旺季到來,預計促銷力度增大的概率也會提升。

        剛需迎來橫盤窗口期

        智谷趨勢樓市首席研究員黃怡則表示, 目前,監管效應已經傳遞到了土地、房價端,房企拿地更加審慎,帶來的直接后果就是土地溢價率下降。銀行房貸收緊后,利率也明顯抬高。一方面,很多城市進入橫盤期,甚至暗跌,房子不好賣,對于剛需來說也就有了一個不錯的入市窗口期。但另一方面,買房需要考慮的問題也要更周全,資金準備、是否符合購買資格、供房負擔壓力能否承受等。

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