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      大浪淘沙 房地產市場分化加劇
      2021/9/10   來源:中國消費者報
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      從房住不炒到因城施策,從“三道紅線”到“五檔管理”,從預售資金監管到限價令……隨著樓市調控的精準、深化,房地產行業正在發生著巨變。市場分化日趨加劇,強者恒強,也有利于促進行業規范發展。

        房企償債高峰來了

        2020年8月頒布實施的“三道紅線”要求房企剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。此后,針對房企融資的監管愈加嚴厲,包括房地產貸款集中度管理、商票監管等一系列手段,穿透式的監管讓房企融資渠道大大收縮。

        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示,這意味著靠加杠桿不斷擴大規模的房企開始被限制,融資開始變得越來越難。

        事實的確如此。根據貝殼研究院統計,今年前7個月,房地產行業債券融資規模累計增速持續下滑。1-7月,房企境內外債券融資金額累計約6428億元,較2020年同期下降13%,累計增速達2018年以來最低點。

        貝殼研究院高級分析師潘浩告訴《中國消費者報》記者,今年房企到期債務規模達12822億元,將成為2019-2023年之間的償債高峰。從當前的發債情況看,2022年償債規模預計仍將維持在9000億元左右的高位區間。

        嚴峻的形勢意味著,房企以往“借新償舊”的融資套路可能很難維持下去。面對今年房企償債高峰,一方面是嚴格監管收縮融資,另一方面是大規模債務泰山壓頂,房企在資金端的壓力可想而知。

        警惕小型房企債務違約

         “三道紅線”的頒布,令房企融資環境進一步收緊。該政策的目的是倡導房企從高負債式的擴張回歸理性發展,但是在這段陣痛期,中小房企債務違約的情況增加。

        據貝殼研究院統計,今年以來,房地產行業債券違約現象相比過去兩年明顯增加。僅6個月,已違約的房企就有12家。

        8月11日,陽光100中國發布公告稱,公司未能在到期日支付一筆金額為2億美元的可轉換債券,而該違約事件將觸發公司2022年到期的金額為2.196億美元的優先綠色票據的交叉違約條款。

        此前,藍光發展發生系列債券違約,截至8月2日,該企業已有12只債券違約,合計違約金額102.62億元,累計未能到期償還的債務本息金額合計達159.97億元。

        7月25日,實地集團出現商票逾期拒付事件,部分供應商和持票人聚集在廣州該公司集團總部進行現場維權。

        近期,協信遠創多次發布債券違約的相關公告,截至7月14日,其實質違約的債券余額約25.33億元。

        據Wind統計數據顯示,截至6月30日,今年企業信用債違約規模已達985.73億元,其中,房地產行業違約規模為191.92億元,居于首位。

        嚴躍進表示,從違約主體來看,出現債券違約行為的公司多為小型房企。這些企業主要風險點在于過于激進、負債壓力大、現金流斷裂、地產布局定位問題導致銷售回款較弱、多元化轉型失敗、內部治理問題等。

        行業分化加劇促進規范發展

        在強調房住不炒、融資政策趨緊的背景下,行業整體爆發式增長已經成為過去,市場分化日趨加劇,房企之間收并購的動作也十分頻繁。

        貝殼研究院高級分析師潘浩對《中國消費者報》記者直言,“三道紅線”加劇了房企分化,這一變化于頭部與尾部房企而言并無大礙,但對中型房企來說,則意味著艱難的調整。

        一方面,陷入困境的房企通過出售項目或尋求股權合作等方式來穩定資金鏈、盤活現金流、降負債,不斷謀求出路;另一方面,對于資金實力強的房企而言,通過戰略收并購,可以承接更多的優質土地資源,進而擴充自身的土地儲備。行業分化加劇推動強者恒強,也可進一步促進行業規范發展。

        4月份,融創以91.7億元并購廣西彰泰集團;6月份,華夏幸福將深圳城市更新公司賣給了深圳鵬瑞地產,7月27日出讓南京江寧項目給萬科,7月28日又將北京豐臺項目的股權進行轉讓;6月底,遠洋資本200億元并購紅星地產;藍光發展為了應對債務違約問題,今年已經陸續出售了30多個項目……

        據不完全統計,2020年全年上市房企收并購動作高達200次,涉及金額約1716億元;而今年上半年收并購數量已達到了105次,涉及金額約1505億元,金額占比已達去年全年的88%。

        業內人士預計,今年房企間收并購市場規模將超2000億元。交通銀行金融研究中心近日發布的《2021年下半年宏觀經濟及市場展望報告》顯示,下半年房地產市場將逐步降溫,預計全年商品房銷售面積、銷售額增速分別回落至約9%、15%左右。

        另外,值得關注的是,目前部分房企資金鏈仍持續偏緊,紛紛采取加大促銷力度、加快銷售回款等措施保障現金流的相對充裕。潘浩建議剛需購房者,可以密切關注樓盤價格動向,尋找合適的出手時機。

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